よくあるご質問｜愛知県豊田市のけやき司法書士事務所では、不動産売買・新築時における登記の代行業務をしております。

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• よくあるご質問

登記に関するよくある質問

• 相続登記は必ずしなければならないのでしょうか？
• 相続人の中に行方不明者がいます。どうすればいいでしょうか？
• 自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか？
• 農地の売買や登記手続にあたってどのような点に留意すべきでしょうか？
• 会社設立の流れを教えてください？
• 役員に変更が生じたときは、どうするのでしょうか？

将来の相続対策に関するよくある質問

• そもそも贈与ってどんなことを言いますか？
• 先祖代々からの土地を相続したのですが、これまでの間の登記がされていないので心配です。どうすればいいでしょうか？
• 遺言書にはどんな種類がありますか？
• 相続財産が少額でも、遺言を書いておいたほうがいいの？

成年後見に関するよくある質問

• 成年後見制度とはどのような制度ですか？
• 成年後見を行わない場合には、どのような不利益がありますか？

借金問題に関するよくある質問

• サラ金等の借金の任意整理をすると本当に借金が減るのですか？
• サラ金等の借金の整理をしたいと考えています。どのような方法がありますか？
• 個人再生とはどのような手続きなのでしょうか？
• 個人再生を利用できる資格はなんですか？
• 自己破産をすると、今住んでいるアパートを出なくてはいけないのでしょうか？
• 自己破産をすると保証人に迷惑はかかるのでしょうか？
• 過払い金というのはどれくらい回収できるものなのでしょうか？
• 過払い金返還請求の依頼をするとどれくらい時間がかかるものでしょうか？

• 相続登記は必ずしなければならないのでしょうか？
• 相続登記をしなかったからといって、罰金や罰則があるわけではありません。ただし、相続登記をせずに放っておくと手続きが複雑化したり、次の相続が開始して相続人が増え、権利関係が複雑化することがありますので、早めに手続きをすることをお勧めします。
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• 相続人の中に行方不明者がいます。どうすればいいでしょうか？
• 行方不明者につき、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立てを行います。不在者財産管理人が不在者の代わりに遺産分割協議に参加することになります。
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• 自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか？
• 住宅用の家屋の購入や新築の登記（所有権移転、所有権保存）の登記には、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。また、住宅ローンを利用した場合に金融機関が担保として付けることになる抵当権の設定登記についても、登録免許税の軽減を受けることができる場合があります。
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• 農地の売買や登記手続にあたってどのような点に留意すべきでしょうか？
• 農地（登記簿上は農地以外の土地であっても現況が農地である場合も含む）は、これを農地として譲渡する場合や農地を宅地とした上で譲渡したり、農地を宅地とするために譲渡する場合に、都道府県知事の許可が必要とされています（農地法3条、4条、5条）。そして、この農地法の許可は物権変動の効力要件とされていますから、この許可を得ない限り当事者間においても売買契約などの効力は生じず、許可書を添付しない限り登記手続も行うことができません。いずれの許可も、地元の農業委員会を経由して知事に申請することになります。農地の売買の際、知事に対する農地法5条の許可を得るための手続に何ヶ月もの時間を要する場合には、停止条件付の売買契約を締結した上で、知事の許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をすることも、多くあります。
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• 会社設立の流れを教えてください？
• 株式会社を設立する場合の手続きの流れは以下のとおりです。
  【株式会社設立の流れ】
  ①設立する会社の内容を決める
  商号、目的、本店所在地、役員など、会社設立にあたって必要な事項を決める。
  ②印鑑証明書の取得、会社代表者印の作成
  設立する株式会社の発起人（最初に出資をされる方）、役員となられる方の印鑑証明書の取得、および登記の際に必要となる会社代表者印を作成する必要があります。
  ③定款の作成
  会社にとって重要事項を定める定款を作成します。
  ④公証役場にて定款の認証
  公証役場にて、出来上がった定款の認証手続きを行います。
  ⑤資本金の払込み
  発起人に資本金の払込みをしてもらう。
  ⑥登記申請書類の作成
  登記申請書や、株主総会議事録等、登記申請に必要な書類一式を作成します。
  ⑦登記申請
  
  会社の本店所在地を管轄する法務局に、会社設立の登記を申請します。登記が完了して、会社の登記簿謄本がとれるようになるまでには、約1週間程度がかかります。
  ※登記完了までにかかる期間は、法務局によって多少前後します。
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• 役員に変更が生じたときは、どうするのでしょうか？
• 役員の任期満了や辞任などの場合には、登記をしなければなりません。その他にも役員の交代、死亡、増加、代表取締役の住所移転などの場合、任期満了後にそのまま役員を続投する場合にも、改めて役員の変更登記が必要となりますのでご注意ください。
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• そもそも贈与ってどんなことを言いますか？
• 贈与とは、当事者の一方（贈与者）が自己の財産を無償で相手方（受贈者）に与える契約をいいます。贈与契約は、無償・片務・諾成契約ですが、負担付贈与については、双務契約の規定が準用されます。贈与による、所有権移転登記に必要な書類は、売買登記と変わることはありませんが、登記原因証明情報としては一般的に『贈与証書』 が考えられます、但し、形式にはこだわらず、法律行為事項が記載された書面であれば良いと考えます。その他必要書類は、以下のとおりです。
  1.贈与者は
  　 登記済権利書（登記識別情報）
  　 印鑑証明書
  　 評価証明書
  
  2.受贈者は
  　 住所証明書
  
  3.登録免許税は、評価価格の20／1000です。
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• 先祖代々からの土地を相続したのですが、これまでの間の登記がされていないので心配です。どうすればいいでしょうか？
• 相続の場合、中間の登記を省略せず、最終の相続人名義に移すために所有権移転登記を一件ずつ申請するのが原則です。ただ、相続の登記に関しては例外として、たとえば曾祖父から祖父、祖父から父、父からあなたへと土地が代々移転した場合のように、中間の相続人が単独（遺産分割等の結果として中間が単独となった場合でも差し支えありません）になっている場合には、便宜、中間の登記を省略して最終の相続人名義とする所有権移転登記を申請することが認められています。
  Ａ→Ｂ→Ｃ→Ｄ（順番に相続した場合の登記）　　Ａ→Ｄ。ただし、時間が経つと戸籍の収集が難しくなったり、相続関係が複雑になりますので、早めに手続きをされることをお勧めいたします。
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• 遺言書にはどんな種類がありますか？
• 遺言書には、代表的なものに自筆証書遺言と公正証書遺言があります。自筆証書遺言は、証人の立会いも不要で手間ひま・費用のかからない方法ですが、方法を誤ることで無効になったり、遺言書そのものが発見されないままになったりすることがあります。
  
  公正証書遺言は、公証人と証人の立会いの下に作成し、遺言書の原本は公証人役場に保管されますので上記のような心配はありません。公正証書遺言をおすすめします。
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• 相続財産が少額でも、遺言を書いておいたほうがいいの？
• 遺言は大切な方への最後のメッセージです。残された方々の為にもご自分の気持ちを残しておくことが大切だと思います。満15歳以上なら、遺言をすることが出来ます。たとえ、相続財産が少額であっても、「争続」とならないように遺言書を書いておくことをおすすめします。
  
  公正証書遺言は、公証人と証人の立会いの下に作成し、遺言書の原本は公証人役場に保管されますので上記のような心配はありません。公正証書遺言をおすすめします。
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• 成年後見制度とはどのような制度ですか？
• 成年後見制度は、家庭裁判所が関与して、認知症、知的障害、精神障害などで判断能力が不十分な人の権利を守り、保護するための制度です。これにより自分一人では困難な不動産や預貯金等の財産の管理や各種契約が安全に行えるようになります。
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• 成年後見を行わない場合には、どのような不利益がありますか？
• 本人に判断能力が全くない場合には、例えば、預金の解約、福祉サービス契約の締結、遺産分割協議、不動産の売買等をすることができません。また、判断能力が不十分な場合に、これを本人だけで行うと、本人にとって不利益な結果となるおそれがあります。
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• サラ金等の借金の任意整理をすると本当に借金が減るのですか？
• 任意整理をすると利息制限法に引き直して債務額を確定しますので、サラ金など高金利の業者で、3年以上取引していれば、通常は2～3割の債務が減ることが多いです。サラ金業者との取引期間が長ければ長いほど借金は減る傾向にあり、一般的には7年以上取引があると借金がゼロになる可能性があります。場合によっ ては過払金が発生していることもあり、任意整理をした結果、サラ金業者からお金を取り戻すことができる場合もあります。
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• サラ金等の借金の整理をしたいと考えています。どのような方法がありますか？
• まず、利息制限法で決められた利率の上限（元本額が10万円未満の場合は年20％、10万円以上100万円未満の場合は年18％、100万円以上の場合は年15％）を超える金利で借金をしている場合は、引直し計算を行います。この計算は、法律上の支払い義務がどのくらい残っているかを確認するために行うもので、計算の結果、法律上は借金の返済を終えているということが分かる場合もあります。引直し計算をしても、法律上の支払い義務が残る場合は、任意整理、特定調停、破産、個人再生などの手続を検討することになります。
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• 個人再生とはどのような手続きなのでしょうか？
• 個人再生手続きは、例えば1,000万円の借金がある方が、そのうちの200万円を3年間で返済するという再生計画を立て、この再生計画案が裁判所によって認可された場合、計画案どおりに3年で200万円を返済すれば、残りの800万円の借金は免除される、といった手続きです。この個人再生手続きは、借金の総額（住宅ローンを除く）が5,000万円以下の個人で、将来において一定の収入を得る見込みのある方が利用することができます。個人再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生の2つの種類があります。
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• 個人再生を利用できる資格はなんですか？
• 基本的な要件は以下通りです。
  1.将来において継続的にまたは反復して収入が見込めること。
  個人再生では、自己破産と違い、再生計画案に従って債権者に返済をしますが、途中で債務者の収入が減り、再生計画案とおりに返済ができなくなってしまうと、計画案とおりの返済を期待して反対をしなかった債権者の利益を害してしまうからです。「将来において継続的にまたは反復して収入が見込めること」とは、再生計画で定めた返済を行えるだけの収入があればいいという解釈ですので、サラリーマンや個人商店主はもちろん農業者・漁業者やタクシー運転手や年金受給者でもよいことになります。
  
  2.住宅ローンを除く借金の総額が5,000万円を超えないこと。
  現実的には、住宅ローンを除いた借金総額が5,000万円を越えるような個人の債務者はほとんどいないのであまり問題になることはないと思われます。また、住宅ローン以外でも担保権が設定されている債権については、その担保権の実行によって配当が見込まれる額は除かれます。
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• 自己破産をすると、今住んでいるアパートを出なくてはいけないのでしょうか？
• 破産をしたからといって、アパートを追い出されてしまうことは基本的にはありませんが、既に家賃が何ヶ月も滞納していたりすれば明け渡しを求められることはありますので、注意は必要です。
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• 自己破産をすると保証人に迷惑がかかるのでしょうか？
• 債務者本人が自己破産をして免責されたとしても、保証人には何の影響もありません。連帯保証人がいるのであれば、今度はそちらに借金の請求がされることになります。自己破産をする前に必ず保証人の方に今の実情を正直に話して、その保証人を含めた債務整理を考える必要があります。
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• 過払い金というのはどれくらい回収できるものなのでしょうか？
• 取引内容によるため一概に言えません。過払い金があると思って相談された方でも過払い金が発生していない方もいらっしゃいましたし、数百万の負債を抱え自己破産を前提に相談された方でも、数百万円以上の過払い金があった方もいらっしゃいましたので、やってみなければ分からないところがあります。過払い金があるのではないかとお考えの方は、まずは、ご相談していただく必要があると思います。
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• 過払い金返還請求の依頼をするとどれくらい時間がかかるものでしょうか？
• 相手方の対応にもよるので一概には言えません。早くて2ヶ月程度で済む場合もありますが、通常は6ヶ月～1年は見ておいていただきたいと思います。場合によっては、1年以上かかる可能性もあります。
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